شفعهذخیره مقاله با فرمت پی دی اف



شفعه يکي از حقوقي است که بوسيله آن شریک مي تواند سهم فروخته شده شريک خود را تملک کند.


تعريف اصطلاحي شفعه

[ویرایش]

شُفعه به استحقاق تملّک سهم فروخته شده‏ شريک شفعه گفته مي شود. [۱] [۲]
چنانچه يكى از دو شريكِ ملكى، سهم خود را به فردى سوم بفروشد، شریک ديگر حق دارد با شرايطى سهم فروخته شده را به ملك خود درآورد. چنين استحقاقى را «شفعه» گويند. [۳] [۴] [۵]

← تعريف ديگر شفعه


برخى، شفعه را به حق تملک قهری سهم فروخته شده توسط شريک، براى شريک ديگر، تعريف كرده ‏اند. طبق اين تعريف، شفعه حق خواهد بود نه استحقاق. به دارنده اين حق «شفيع» گويند. [۶] [۷]

جايگاه شفعه در فقه

[ویرایش]

شفعه عنوان بابى مستقل در فقه است كه همه مسائل و احکام مربوط به آن به تفصيل در اين باب آمده است.
شفعه در شرع مقدس، امرى ثابت و مشروع است. [۸]

مورد شفعه

[ویرایش]

شفعه در اموال غیر منقول قسمت پذير، همچون زمین، خانه، باغ و مزرعه ثابت است. ثبوت آن در اموال منقول، اختلافى‏ است. عدم ثبوت به اكثر فقها، بلكه مشهور و قول به ثبوت به اكثر متقدمان و گروهى از متأخران نسبت داده شده است.
برخى قائلان قول نخست، در خصوص حیوان و برده شفعه را جارى دانسته‌‏اند. [۹] [۱۰] [۱۱]
ثبوت شفعه در اموال غير منقول غير قابل قسمت- كه قسمت كردن آن موجب ضرر است- از قبيل حمام، راه و آسياب، اختلافى است. قول به عدم ثبوت آن به اكثر متأخران، بلكه اكثر فقها، بلكه مشهور، بويژه متأخران نسبت داده شده است. [۱۲] [۱۳]
شفعه در درخت و نيز در بنا به تبع زمین ثابت است؛ ليكن در صورتى كه مستقل داد و ستد شوند، اختلاف مطرح در اموال منقول درباره آنها نيز مطرح است. [۱۴]

شرايط شفعه

[ویرایش]

۱. عدم تعدد شفيع: به قول مشهور، در اجراى حق شفعه، شفيع بايد يك نفر باشد و با تعدد آن، حق شفعه منتفى است. [۱۵]
۲. انتقال به سبب بیع: به قول مشهور- كه بر آن ادعاى اجماع نيز شده- در ثبوت شفعه شرط است كه شريک، سهم خود را از راه بيع به ديگرى منتقل كند. بنابر اين، انتقال سهم وى با هبه، صلح، مهر قراردادن و مانند آن، سبب ايجاد حق شفعه براى شريکش نمى‏‌شود. [۱۶] [۱۷]
۳. عدم افراز سهم: از شرايط ثبوت شفعه آن است كه شراكت به گونه مشاع باشد. بنابر اين، شريکى كه سهمش از زمين و مانند آن، تعيين و تفكيک شده، حق شفعه ندارد، مگر خانه كه در صورت داشتن راه مشترک، چنانچه شريک، سهم مفروز خود را همراه سهم مشترك خويش از راه، به ديگرى بفروشد، براى شريک وى حق شفعه ثابت مى ‏گردد؛ ليكن در اينكه اشتراک در آب- مانند چاه- نيز حكم اشتراک در راه را دارد يا نه و نيز در الحاق باغ و زمين به خانه، اختلاف است. [۱۸] [۱۹] [۲۰] [۲۱]
هرگاه ملک غير مشمول شفعه- مثلا زمين قسمت شده- همراه ملك مشمول شفعه- چون زمين قسمت نشده- فروخته شود، حق شفعه تنها در ملك مشمول شفعه جارى است و نه تمامى مورد معامله. [۲۲]
۴. اسلام: در فرض مسلمان بودن خریدار، شفیع نيز بايد مسلمان باشد تا بتواند اخذ به شفعه كند و چنانچه خريدار كافر باشد، حق شفعه براى كافر نيز ثابت خواهد بود. [۲۳] [۲۴]
۵. توانايى پرداخت ثمن: شفيع بايد بالفعل يا بالقوه توانايى پرداخت ثمن را داشته باشد. بنابر اين، در صورت ناتوانى وى از پرداخت ثمن به مشتری و يا طفره رفتن و تأخير در پرداخت آن، حق شفعه‏‌اش باطل مى ‏شود، مگر آنكه خريدار راضى شود صبر كند. [۲۵] [۲۶]
چنانچه شفيع مدعى باشد ثمن در اختيار او است، ليكن فعلا نزدش حاضر نيست، سه روز به او مهلت داده مى ‏شود و اگر بگويد در شهرى ديگر است تا زمان دستيابى به آن- هرچند بيش از سه روز طول بكشد- به وى مهلت داده مى ‏شود، به شرط آنكه به خريدار زيانى نرسد. [۲۷] [۲۸]

ثبوت حق شفعه براي غايب و سفيه

[ویرایش]

حق شفعه غايبى كه حتى توسط وكيل خود نتوانسته آن را اعمال كند؛ هرچند غيبتش به درازا بكشد، همچنين فردى كه از فروش سهم توسط شريک خود آگاهى نيافته است و نيز بیمار يا زندانى اى كه حتى توسط وکیل خود نتوانسته اخذ به شفعه كند، ساقط نمى ‏شود. [۲۹] [۳۰]
حق شفعه براى سفیه، دیوانه و کودک نيز ثابت است؛ ليكن متولى اعمال اين حق، ولی آنان است كه با رعايت مصلحت و يا عدم مفسده- بنابر اختلاف اقوال- مى‏ تواند از طرف آنان اعمال حق كند. البته سفیه با اجازه ولي مى‏ تواند براى خود حق شفعه را اعمال كند. [۳۱] چنانچه در موارد ياد شده، ولی حق شفعه را اعمال نكند، كودك پس از بلوغ و دیوانه پس از هوشيارى مى‏ توانند آن را اعمال نمايند. [۳۲]

چگونگى اعمال حق شفعه

[ویرایش]

اعمال حق شفعه كه از آن به اخذ به شفعه تعبير مى ‏شود، پس از وقوع عقد بیع براى شفيع ثابت مى ‏شود، مگر آنكه فروشنده حق خیار فسخ داشته باشد كه در اين صورت برخى، استحقاق شفيع نسبت به اعمال حق شفعه را مشروط به پايان يافتن زمان خیار دانسته ‏اند. [۳۳] [۳۴] [۳۵] شفيع نمى‏‌تواند حق شفعه را نسبت به بخشى از سهم فروخته شده اعمال كند؛ بلكه يا بايد از حق خود صرف نظر نمايد و يا آن را نسبت به تمامى سهم اعمال كند. [۳۶]
شفيع قيمت تمام شده عقد را به خريدار مى‏ پردازد؛ خواه بيشتر از قيمت واقعى ملک باشد يا كمتر از آن و هزينه‌‏هاى انجام گرفته توسط خریدار، همچون اجرت دلال يا وکیل بر عهده او نيست. [۳۷]

عقد يا ايقاع بودن شفعه

[ویرایش]

اخذ به شفعه از ایقاعات است؛ از اين رو، نيازى به قبول خریدار نيست. [۳۸]
اخذ به شفعه با فعل و قول تحقق مى‏ يابد. فعل بدين گونه كه مشترى سهمى را كه خريدارى كرده در ازاى دريافت بهاى آن از شفيع به وى تحويل مى‏ دهد و يا در صورت عدم پرداخت آن از سوى شفيع، راضى به صبر مى‏ شود، و قول با گفتن الفاظ بيانگر آن- همچون: گرفتم و تملّك كردم- با پرداخت بها يا راضى شدن مشترى به صبر، تحقق مى ‏يابد. بنابر اين، بر صرف گفتن الفاظ دلالت كننده بر اخذ به شفعه، بدون پرداخت بها يا راضى شدن خریدار به صبر، اثرى مترتب نمى‏‌گردد. [۳۹]
چنانچه بهاى پرداختى توسط مشترى مثلى باشد، مانند طلا و نقره، شفيع مكلف به پرداخت مثل آن است و اگر قيمى باشد، مانند حیوان و پارچه، آيا حق شفعه ساقط مى‏ شود يا نه؟ مسئله اختلافى است. بنابر قول دوم، شفيع معادل بهاى پرداختى توسط مشترى را مى‏ پردازد. [۴۰]

فوريت يا عدم فوريت شفعه

[ویرایش]

به قول مشهور، اخذ به شفعه فورى است. بنابر اين، شفيع به محض آگاهى از معامله و تحقق حق شفعه براى خود، فورى بايد آن را اعمال كند؛ چون حق شفعه با تأخير بدون عذر در اعمال آن، باطل مى‏ شود و چنانچه تأخير از روى عذر باشد، مانند جهل به ثبوت حق شفعه، عدم اطمينان به سخن خبر دهنده و يا در زندان بودن شفيع، به گونه‌‏اى كه قادر به اعمال آن نباشد، حق شفعه باطل نمى‌‏شود. [۴۱] [۴۲] [۴۳]
اقدام فورى به اعمال حق شفعه امرى عرف ى است. بنابر اين، اگر شفيع مشغول كارى همچون تشییع جنازه، استحمام و يا عبادت باشد، لازم نيست آن را رها كند، بلكه پس از فراغت از آن، اخذ به شفعه مى‏‌نمايد. [۴۴] [۴۵]
چنانچه خريدار مورد شفعه را به ديگرى بفروشد، شفيع مى ‏تواند به هر دو رجوع و اخذ به شفعه كند. همچنين است اگر چند بار دست به دست شده باشد. در اين گونه موارد، اگر شفيع به خريدار اول رجوع كند، بهاى معامله را مى‏ پردازد و معاملات بعدى باطل خواهد بود و در نتيجه هر يك از خريداران بعدى به فروشنده خود مراجعه كرده و بهاى پرداختى را پس مى‏ گيرد، و اگر به نفرات بعدى مراجعه كند، بهايى را كه بابت معامله بعدى پرداخت شده، مى‏ پردازد و معاملات پيشين صحيح خواهد بود. [۴۶] [۴۷]

شفعه و ابطال تصرفات

[ویرایش]

با اعمال حق شفعه توسط شفيع، همه تصرفاتى كه خريدار نسبت به مورد شفعه انجام داده، مانند وقف كردن و يا مسجد قرار دادن آن، باطل و بى اثر خواهد شد. [۴۸]
شفيع مجاز است مورد شفعه را تنها از خريدار مطالبه كند و حق ندارد به فروشنده رجوع نمايد. همچنين نمى ‏تواند معامله انجام گرفته بين آن دو را فسخ كند. [۴۹]

ضمان عيب و تلف مبيع در شفعه

[ویرایش]

چنانچه مورد شفعه معيوب و يا تلف شود، در صورتى كه خريدار در ايجاد آن نقشى نداشته باشد، بنابر قول مشهور، ضامن نخواهد بود؛ خواه عيب يا تلف قبل از مطالبه شفيع پديد آمده باشد يا بعد از آن. همچنين است بنابر قول مشهور اگر عيب يا تلف مستند به فعل مشترى- قبل از مطالبه شفيع- باشد. در موارد ياد شده، شفيع ميان گرفتن مورد شفعه با پرداخت همه بها، و صرف نظر كردن از حق شفعه مخیر مى‏ باشد. البته اين در صورتى است كه چيزى از مورد شفعه- كه موجب كاهش قیمت آن گردد- تلف نشده باشد. كه در اين فرض، بنابر قول اشهر، پرداخت تمامى ثمن بر عهده شفيع نمى‏ باشد؛ بلكه آن مقدار كه تلف شده، از ثمن كسر مى‏ شود، [۵۰] [۵۱] [۵۲] و چنانچه عيب مستند به فعل مشترى پس از مطالبه شفيع باشد، بنابر قول مشهور، مشترى ضامن است. [۵۳] اگر مشترى در زمين مورد شفعه بنا احداث كند و يا درخت بكارد، مى‏ تواند بنا را ويران و درختان را از ريشه بركند؛
ليكن در اينكه اصلاح زمين آسيب ديده بر اثر تخريب بنا يا قطع درختان، بر او واجب است يا نه، اختلاف مى ‏باشد. اگر مشتری از تخريب بنا و قطع درختان امتناع ورزد، به قول جمعى از فقها، شفيع بين نابود كردن و پرداختن ارش به مشترى و بين تملّك آنها و پرداخت بهايشان به خريدار با رضایت وى و يا صرف نظر كردن از حق خويش، مخيّر است. برخى، پرداخت ارش را در فرض نابود كردن واجب ندانسته‏‌اند. بنابر اين قول، شفيع ميان ازاله بدون پرداخت ارش و تملک با پرداخت بهاى آن به مشتری، و صرف نظر از حق خود مخيّر خواهد بود. [۵۴]

علم شفيع به مقدار ثمن و مثمن

[ویرایش]

آيا در اخذ به شفعه علم شفيع به ثمن (بهاى پرداختى) و مثمن (مورد شفعه) شرط است يا نه؟ جمعى از فقها علم شفيع به ثمن و برخى ديگر به ثمن و مثمن را شرط دانسته‏ اند. [۵۵] [۵۶] [۵۷] [۵۸] [۵۹] [۶۰] [۶۱] در مقابل، برخى هيچ كدام را شرط صحّت اخذ به شفعه ندانسته‏ اند. [۶۲] [۶۳] [۶۴]

از بين نرفتن حق شفعه با اقاله

[ویرایش]

حق شفعه با اقاله (فسخ) دو طرف معامله از بين نمى ‏رود؛ زيرا ثبوت حق شفعه براى شفيع با عقد بوده و آن دو نمى ‏توانند آن را با اقاله اسقاط كنند. [۶۵] [۶۶]

نماى مورد شفعه

[ویرایش]

آنچه در فاصله زمانى بين بيع مورد شفعه و اخذ به شفعه به عنوان نما بر مبیع افزوده مى‏‌شود، در صورتى كه متصل باشد، مانند افزوده شدن شاخه‎‏هاى درخت، از آنِ شفيع است؛ اما اگر منفصل باشد، از قبيل سکونت در منزل يا ميوه درخت، از آنِ مشتری خواهد بود. بنابر اين، او حق دارد ميوه درخت را تا زمان چيدن آن بر درخت باقى بگذارد. [۶۷]

اسقاط حق شفعه

[ویرایش]

حق شفعه پس از ثبوت آن قابل اسقاط است و با هر چه كه بيانگر صرف نظر كردن از آن باشد، اسقاط مى‏ گردد؛ [۶۸] [۶۹] ليكن در اينكه حق شفعه قبل از ثبوت آن، با اسقاط آن قبل از فروش مورد شفعه، ساقط مى‏ شود يا نه، اختلاف است [۷۰] .
آيا صرف شاهد بودن بر معامله يا تبريك گفتن به خريدار يا فروشنده و يا اجازه معامله دادن به يكى از آن دو، اسقاط حق شفعه به شمار مى‏ رود؟ مسئله اختلافى است. [۷۱] [۷۲] [۷۳]

به ارث رسيدن حق شفعه

[ویرایش]

در اينكه حق شفعه پس از مرگ شفيع به ورثه او منتقل مى‏ شود يا نه اختلاف است. مشهور ميان متأخران، قول نخست است. بر اين قول ادعاى اجماع نيز شده است. بنابر اين قول، حق شفعه همچون مال به نسبت سهم ورثه تقسيم مى‏ شود نه به تعداد وارثان. بنابر اين، اگر ورثه منحصر به زوجه و فرزند باشند، يك هشتم به زوجه و باقى مانده به فرزند میت داده مى شود. [۷۴] [۷۵] [۷۶] [۷۷]
با اسقاط حق شفعه توسط يك يا چند نفر از ورثه، بقيه نمى ‏توانند آن را تنها نسبت به سهم خود اجرا نمايند. در اين فرض آنان يا بايد از حق خود صرف نظر كنند و يا نسبت به تمامى مورد شفعه اخذ به شفعه نمايند. [۷۸] [۷۹]

مصالحه حق شفعه

[ویرایش]

حق شفعه همچون ديگر حقوق مالى قابل صلح است و شفيع مى ‏تواند بر ترک آن با خريدار مصالحه كند. در اين صورت حق شفعه وى باطل مى‏ گردد. [۸۰]

سقوط حق شفعه با فروش سهم

[ویرایش]

هر گاه شفيع پس از آگاهى از داشتن حق شفعه، سهم خود را بفروشد، حقش ساقط مى ‏شود؛ ليكن اين حق براى خريدار نخست بر خریدار دوم ثابت مى‏ گردد. و در صورتى كه فروش سهم قبل از آگاهى يافتن از حق شفعه باشد، در بطلان حق شفعه اختلاف است. [۸۱] [۸۲] [۸۳] [۸۴]

نافذ بودن تصرف مشترى در مورد شفعه

[ویرایش]

ثبوت حق شفعه براى شفيع مانع تصرف مشترى نسبت به مورد شفعه نمى‏ شود. بنابر اين، تصرفات وى تا قبل از اعمال حق شفعه توسط شفيع نافذ است؛ چنان كه تصرفات مشترى موجب از بين رفتن حق شفيع نمى‏‌گردد. [۸۵] [۸۶]


پانویس

[ویرایش]
 
۱. جامع المقاصدج۶،ص۳۴۲.    
۲. جواهرالکلام ج۳۷،ص۲۳۸.    
۳. شرائع الإسلام ج۴،ص۷۷۶.    
۴. قواعد الأحکام ج۲،ص۲۴۲.    
۵. جواهر الکلام ج۳۷،ص۲۳۸    
۶. وسيلة النجاة،ص۳۸۲.
۷. منهاج الصالحين (سيدمحسن حكيم) ج۲،ص۹۶.
۸. فقه الإمام جعفر الصادق ج۴، ص۱۲۱.
۹. مسالک الأفهام ج۱۲، ص۲۶۱-۲۶۵.    
۱۰. مهذب الأحكام ج۱۸،ص۱۲۶.
۱۱. جواهر الکلام ج۳۷،ص۲۴۱-۲۴۵.    
۱۲. جواهر الکلام ج۳۷،ص۲۵۱-۲۵۲    
۱۳. مهذب الأحكام ج۱۸، ص۱۲۹.
۱۴. جواهر الکلام ج۳۷،ص۲۴۷-۲۴۹.    
۱۵. جواهر الکلام ج۳۷،ص۲۷۲.    
۱۶. مسالک الأفهام ج۱۲،ص۲۷۳.    
۱۷. جواهر الکلام ج۳۷، ص۲۶۶.    
۱۸. جواهر الکلام ج۳۷،ص۲۵۸-۲۶۰.    
۱۹. وسيلة النجاة،ص۳۸۲-۳۸۳.
۲۰. منهاج الصالحین (خویی)ج۲،ص۷۲.    
۲۱. هدایة العباد (گلپایگانی)ج۱،ص۴۰۰.    
۲۲. جواهر الکلام ج۳۷،ص۲۶۵- ۲۶۶.    
۲۳. جواهر الکلام ج۳۷،ص۲۷۰.    
۲۴. و جواهر الکلام ج۳۷،ص۲۹۳-۲۹۴.    
۲۵. مهذب الأحكام ج۱۸ ،ص۱۳۶- ۱۳۷.
۲۶. جواهر الکلام ج۳۷،ص۲۷۹- ۲۸۲.    
۲۷. جواهر الکلام ج۳۷،ص۲۸۳.    
۲۸. مهذب الأحكام ج۱۸، ص۱۳۷.
۲۹. جواهر الکلام ج۳۷، ص۲۸۶-۲۸۷.    
۳۰. مهذب الأحكام ج۱۸،ص ۱۳۹.
۳۱. جواهر الکلام ج۳۷،ص۲۸۹- ۲۹۰.    
۳۲. جواهر الکلام ج۳۷،ص۲۹۱.    
۳۳. جواهر الکلام ج۳۷،ص۳۲۰-۳۲۲    
۳۴. المبسوط ۳، ص۱۲۳.    
۳۵. مهذب الأحكام ج۱۸، ص۱۴۱- ۱۴۲.
۳۶. جواهر الکلام ج۳۷، ص۳۲۵.    
۳۷. جواهر الکلام ج۳۷، ص۳۲۶-۳۲۷.    
۳۸. مهذب الأحكام ج۱۸،ص۱۴۲.
۳۹. جواهر الکلام ج۳۷، ص۳۳۰- ۳۳۱    
۴۰. جواهر الکلام ج۳۷، ص۳۳۳-۳۳۴    
۴۱. تذكرة الفقهاء ج۱۲،ص ۳۱۲-۳۱۸.
۴۲. ؛ مهذب الأحكام ج۱۸،ص ۱۴۵-۱۴۶.
۴۳. جواهر الکلام ج۳۷، ص۳۳۸- ۳۳۹.    
۴۴. جواهر الکلام ج۳۷، ص ۳۴۰-۳۴۱.    
۴۵. مهذب الأحكام ج۱۸، ص۱۴۶.
۴۶. جواهر الکلام ۳۷/ ۳۵۲- ۳۵۳.    
۴۷. مهذب الأحكام ج۱۸، ص ۱۴۹.
۴۸. جواهر الکلام ج۳۷، ص ۳۵۳    
۴۹. جواهر الکلام ج۳۷، ص ۳۵۵-۳۵۶    
۵۰. مسالک الأفهام ج۱۲، ص۳۲۵.    
۵۱. كفاية الأحكام ج۱، ص۵۴۷.
۵۲. جواهر الکلام ج۳۷، ص۳۵۷- ۳۵۸.    
۵۳. جواهر الکلام ج۳۷، ص۳۶۱    
۵۴. جواهر الکلام ج۳۷، ص۳۶۵-۳۷۴.    
۵۵. شرائع الإسلام ج۴، ص۷۸۴.
۵۶. تذكرة الفقهاء ج۱۲، ص۲۵۳.
۵۷. جامع المقاصد ج۶، ص۳۹۸.    
۵۸. مسالک الأفهام ج۱۲، ص۳۳۵.    
۵۹. كفاية الأحكام ج۱، ص۵۴۸.
۶۰. وسيلة النجاة، ص۳۸۶
۶۱. مفاتيح الشرائع ج۳، ص۸۱.
۶۲. مجمع الفائدة ج۹، ص۳۷-۳۸.    
۶۳. جواهر الکلام ج۳۷، ص۳۸۰-۳۸۲.    
۶۴. مهذب الأحكام ج۱۸، ص۱۵۲.
۶۵. جواهر الکلام ج۳۷، ص۳۴۷.    
۶۶. مهذب الأحكام ج۱۸، ص۱۶۰
۶۷. جواهرالکلام ج۳۷، ص۳۷۴- ۳۷۶    
۶۸. حاشیةکتاب المکاسب (اصفهانی) ج۱،ص۴۹.    
۶۹. كلمة التقوى‏ ج۴، ص۵۸.
۷۰. /مسالك الأفهام ۱۲، ص ۳۶۱.
۷۱. مسالك الأفهام ۱۲،ص۳۶۲-۳۶۱.
۷۲. جواهر الکلام ج۳۷، ص۴۳۲- ۴۳۳.    
۷۳. مهذب الأحكام ج۱۸، ص۱۵۶-۱۵۷.
۷۴. جامع المقاصد ج۶، ص۴۴۷.    
۷۵. الحدائق الناضرة ج۲۰، ص ۳۲۵.    
۷۶. مفتاح الكرامة ج۱۴، ص۴۱۵-۴۱۹.
۷۷. جواهرالکلام ج۳۷، ص۳۹۳.    
۷۸. جواهرالکلام ج۳۷، ص۳۹۵.    
۷۹. مهذب الأحكام ج۱۸، ص۱۵۴-۱۵۵.
۸۰. جواهرالکلام ج۳۷، ص ۴۰۳- ۴۰۴.    
۸۱. إرشاد الأذهان ج۱، ص۳۸۷.    
۸۲. جامع المقاصد ج۶، ص۴۴۵-۴۴۶.    
۸۳. وسيلة النجاة، ص۳۸۷
۸۴. جواهر الکلام ج۳۷، ص ۳۹۸- ۴۰۰.    
۸۵. جواهرالکلام ج۳۷، ص۳۵۱- ۳۵۲.    
۸۶. مهذب الأحكام ج۱۸، ص۱۴۸.


منبع

[ویرایش]
فرهنگ فقه مطابق مذهب اهل بیت علیهم السلام، ج‌۴، ص۶۸۷-۶۹۴    


رده‌های این صفحه : فقه | شفعه




جعبه‌ابزار