سر قفلی

ذخیره مقاله با فرمت پی دی اف



وجه دریافتى هر یک از مستأجر و مالک از دیگرى یا از شخصى سوم در ازای حق پیشه و کسب را سرقفلى گویند. از احکام سرقفلى در مسائل مستحدثه و نیز باب خمس سخن گفته‏اند.


تعریف سرقفلی

[ویرایش]

سرقفلى عبارت است از وجهى که مالک محل کسب تازه ساز در نخستین عقد اجاره، علاوه بر اجاره بها در ازاى اعطای حق بهره وری پس از پایان مدت اجاره، از مستأجر مى‏گیرد یا وجهى که مستأجر محل کسب از مستأجر دوم، یا مالک بابت نقل یا اسقاط حق و یا سابقه کار خود در آن محل- که از آن به حق پیشه یا کسب و یا تجارت تعبیر مى‏کنند- دریافت مى‏کند.

پیشینه سرقفلی در فقه

[ویرایش]

سرقفلى از عناوین جدید است که به فقه راه یافته و در میان بازاریان و پیشه وران رواج پیدا کرده است و به محل کسب تعلّق مى‏گیرد. این عنوان در پى تصویب قانونی در ارتباط با موجر و مستأجر، پدید آمد. مفاد این قانون چنین است: مالکى که محل کسب را اجاره داده، با پایان یافتن مدت اجاره نمى‏تواند آن را از مستأجر بگیرد یا اجاره بها را افزایش دهد و مستأجر تا هر زمان که بخواهد مى‏تواند با همان اجاره بهاى نخستین، آن محل را در اختیار داشته باشد، هرچند اجاره بهاى فعلى آن افزایش پیدا کرده باشد یا آن را با همان مبلغ اجاره بها به دیگرى واگذار کند و در ازاى آن از فرد سوم وجهى که سرقفلى نامیده‏اند، دریافت نماید.

حکم

[ویرایش]

اجاره دادن ملکى موجب پیدایى حقى براى مستأجر، علاوه بر مفاد قرارداد اجاره نیست؛ چنان که استقرار و ماندن دراز مدت مستأجر در محل مورد اجاره، موجب ثبوت حقى براى او نخواهد شد؛ هرچند به سبب حضور وى در آن جا، شهرتی براى محل پیدا شود که موجب جلب بازرگانان و مشتریان گردیده باشد، که از آن در عرف به حق پیشه تعبیر مى‏کنند؛ از این رو، پس از پایان مدت اجاره، بر مستأجر واجب است محل را تخلیه کند و آن را به مالکش تحویل دهد و گرفتن هر نوع سرقفلى در این صورت غیر مشروع است.

ملاک مشروعیت و عدم مشروعیت

[ویرایش]

بنابر آنچه گفته شد ملاک مشروعیت و عدم مشروعیت سرقفلى این است که در هر موردى که مالک (موجر) حق داشته باشد اجاره بها را افزایش دهد یا از مستأجر بخواهد محل اجاره را تخلیه کند و او حق خوددارى از آن نداشته باشد، گرفتن سرقفلى مشروعیت ندارد؛ اما در جایى که مالک حق افزایش اجاره بها یا درخواست تخلیه ملک را نداشته باشد و مستأجر نیز حق تخلیه ملک براى فردى سوم و اجاره دادن آن به او را داشته باشد، سرقفلى گرفتن مشروعیت دارد.
[۱] توضیح المسائل مراجع ج۲، ص۸۶۱.
[۲] توضیح المسائل مراجع ج۲، ص۸۹۴..


اسباب مشروعیت

[ویرایش]

سکونت در ملک دیگرى گاه از اباحه ملک و اجازه سکونت از طرف مالک آن ناشى مى‏شود که به آن عاریه گویند و هر زمان مالک بخواهد مى‏تواند از اجازه خود برگردد، و گاه از ملکیت منفعت (سکونت) که در پى عقد اجاره پدید مى‏آید. گاهى نیز از ناحیه پیدایى حقى نسبت به آن مکان نشأت مى‏گیرد. نوع سوم نه عاریه است و نه اجاره؛ بلکه حقى است متعلق به سکونت در آن مکان. منشأ پیدایى این حق یا عقدى مستقل است، مانند اینکه مالک به فردى بگوید: سکونت در این خانه را براى تو قراردادم و او قبول کند. در این صورت، حق سکونت در آن خانه براى آن فرد پیدا مى‏شود. در کلمات فقها از این عقد به «سکنی‏» تعبیر شده است؛ یامنشأ حق یاد شده شرط ضمن عقد است، مانند اینکه کسى خانه‏اش را بفروشد و ضمن عقد بیع با خریدار شرط کند که یک ماه در آن خانه سکونت داشته باشد. از جمله عقودى که حق یاد شده مى‏تواند ضمن آن براى مستأجر شرط شود، عقد اجاره است.

← شرط ضمن عقد


شرط حق بقا در مکانى ضمن عقد اجاره یا با این مفاد است که پس از پایان مدت اجاره تنها مستأجر حق سکونت در آن مکان را داشته باشد و تازمانى که وى در آن جا ساکن است مالک حق ندارد آن را به دیگرى اجاره دهد و باید اجاره را با همان مستأجر تمدید کند. در این صورت تنها با بیرون رفتن مستأجر و تخلیه آن مکان، حق او از بین مى‏رود و مالک مى‏تواند آن را به دیگرى اجاره دهد؛ لیکن مستأجر نمى‏تواند این حق را به دیگرى منتقل کند و نیز مالى (سرقفلى) را که در ازاى به دست آوردن این حق- علاوه بر اجاره بها- به مالک پرداخت کرده از او باز پس گیرد. البته در این صورت اگر فرد سومى پیدا شود که در ازاى تخلیه مکان و یا اسقاط حق، به مستأجر مالى (سرقفلى) بپردازد تا وى بتواند آن مکان را از مالکش اجاره کند، اشکال ندارد. همچنین است اگر مالک از مستأجر بخواهد مکان را تخلیه کند، وى مى‏تواند در ازاى اسقاط حق خود و تخلیه محل، از مالک مطالبه مال (سرقفلى) کند.

←← شرط ضمن عقد برای خود و دیگری


گاهى قلمرو شرط ضمن عقد گسترده است؛ بدین گونه که در ازاى دادن مالى (سرقفلى) به مالک علاوه بر اجاره بها، حق یاد شده براى مستأجر یا هر کسى که وى تعیین مى‏کند- خواه با واسطه یا بى واسطه- شرط شود. این حق داراى ارزش مالى و قابل انتقال از راه فروختن- بنابر قول برخى- ارث بردن و مانند آن مى‏باشد. در این صورت مستأجر مى‏تواند در ازاى انتقال حق خود به دیگرى وجهى دریافت کند. چنان که مستأجرهاى بعدى نیز که این حق به آنان منتقل مى‏شود، مى‏توانند در ازاى انتقال حق خود به دیگرى از او سرقفلى بگیرند. البته در این صورت، مستأجر جدید پس از انتقال حق به او، مکان را از مالک آن اجاره مى‏کند نه از مستأجر قدیم.
شرط حق بقا نیز گاه با شرط عدم افزایش اجاره بها در سالهاى بعد توأم است و گاه با افزایش آن به مقدار متعارف؛ چنان که گاه توأم با گرفتن مالى (سرقفلى) توسط مالک از مستأجر است و گاهى بدون آن.

← شرط حق اجاره دادن مستاجر به دیگری


از جمله موارد جواز سرقفلى این است که فردى محلى را براى تجارت- مثلا به مدت بیست سال- اجاره کند و بر اساس توافق انجام گرفته در عقد اجاره، حق اجاره دادن آن را به دیگرى نیز داشته باشد و بر حسب اتفاق، اجاره بهاى مثل آن محل در اثناى مدت افزایش یابد. در چنین فرضى، مستأجر مى‏تواند آن مکان را با همان اجاره بها در ازاى گرفتن مالى به عنوان سرقفلى، به دیگرى اجاره دهد.
[۳] مستند العروة (الإجارة)، ص۵۰۷-۵۱۰.
[۵] کلمة التقوى‏ ج۴، ص۴۴۹-۴۵۱.
[۶] منهاج الصالحین (سیستانى) ج۱، ص۴۵۱-۴۵۲.


پایبندی به شرط ضمن عقد

[ویرایش]

پایبندى به شرط ضمن عقد اجاره بر مالک واجب است و در صورت تخلف، مستأجر مى‏تواند او را- هرچند با کمک حاکم شرع- بر وفاى به آن وادار سازد.
====عدم امکان اجبار مالک====
در صورت عدم امکان اجبار مالک بر وفای به شرط، مستأجر پس از پایان مدت اجاره نمى‏تواند بدون رضایت مالک در آن مکان تصرف کند. این در صورتى است که شرط ضمن عقد، شرط فعل؛ یعنى شرط تجدید اجاره توسط مالک باشد؛ اما اگر شرط تمدید اجاره در عقد، شرط نتیجه باشد؛ بدین گونه که مستأجر بر مالک شرط کند که حق استفاده از مکان و تصرف آن در ازاى مبلغى معین، به طور سالانه یا به قیمت متعارف در هر سال، براى او یا هر کسى که او- به طور مستقیم یا با واسطه- تعیین مى‏کند، باشد، مستأجر یا فرد تعیین شده از سوى او مى‏تواند آن مکان را اشغال کرده و از آن استفاده نماید و نیازى به رضایت مالک نیست.
[۷] منهاج الصالحین (سیستانى) ج۱، ص۴۵۲.


شرایط

[ویرایش]

شرایط عمومی در هر معامله‏اى، همچون معلوم بودن عوض (مقدار سرقفلى)، رضایت، بلوغ، عقل و رشد در دو طرف معامله، در معامله سرقفلى نیز شرط است.
[۸] توضیح المسائل مراجع ج۲، ص۹۱۷.


سرقفلى و خمس

[ویرایش]

پولى که مالک به عنوان سرقفلى از مستأجر مى‏گیرد، سود کسب به شمار مى‏رود و در صورتى که در کنار سایر سودها افزون بر مئونه سال باشد، به آن خمس تعلق مى‏گیرد، اما وجهى که مستأجر از سود حاصل از کسب‏ سال جارى مى‏پردازد از مئونه کسب او محسوب شده و خمس ندارد؛ لیکن حقى که مستأجر در ازاى پرداخت‏ وجه یاد شده پیدا مى‏کند، در صورتى که حقى شرعى و نزد عقلا داراى ارزش مالى باشد، از درآمد کسب او به شمار رفته و پس از محاسبه ارزش مالى آن در کنار سایر درآمدهاى به دست آمده، خمس افزون بر مئونه سال را پرداخت مى‏نماید.
[۹] مستمسک العروة ج۹، ص۵۳۸.


پانویس

[ویرایش]
 
۱. توضیح المسائل مراجع ج۲، ص۸۶۱.
۲. توضیح المسائل مراجع ج۲، ص۸۹۴..
۳. مستند العروة (الإجارة)، ص۵۰۷-۵۱۰.
۴. تحریر الوسیلة ج۲، ص۶۱۴-۶۱۵.    
۵. کلمة التقوى‏ ج۴، ص۴۴۹-۴۵۱.
۶. منهاج الصالحین (سیستانى) ج۱، ص۴۵۱-۴۵۲.
۷. منهاج الصالحین (سیستانى) ج۱، ص۴۵۲.
۸. توضیح المسائل مراجع ج۲، ص۹۱۷.
۹. مستمسک العروة ج۹، ص۵۳۸.
۱۰. منهاج الصالحین (خویی) ج۱، ص۳۴۵.    


منبع

[ویرایش]
فرهنگ فقه مطابق مذهب اهل بیت، ج۴، ص۴۴۰-۴۴۴.    


رده‌های این صفحه : سرقفلی | فقه | مسائل مستحدثه




جعبه ابزار